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中古住宅購入、値引きのコツ!リフォーム費用を制する者が、値引きを制する!

      2017/03/01

夢のマイホームを持ちたい!

でも、色んな事情で、希望の場所に新築は難しいことも多いですよね。

そんなときに皆さん考えるのは、中古住宅。

中古住宅なら値段も周囲の相場に比べればお得だし、なにより固定資産税も安いです。
今は住宅ローン控除も中古でも築20年以内なら問題なく申請できますし、それより古い家でも、要件を満たせば住宅ローン控除が使えます。

そして古めの物件だと既にリフォームの手が入っていることが多いため、安いのに新築と変わらないような掘り出し物物件があることも。

あれ?リフォーム済み中古住宅ってとても魅力的じゃない?

と、お思いの方……ちょっと待ってください!

私もそう思っていた1人です。そして、築16年の”リフォーム済み”と銘打たれた物件を購入しました。
あれもこれも新しくなっているし、それでこのお値段なら(周囲の相場に比べたら)いいんじゃない?ということです。

しかし、暮らし始めてからは後悔の連続!

リフォームのことをもっと知っておけば「もっと値引きができたのにな~!」で済めばまだ良し!

中古住宅のことをよく知らないで買ったから、逆に高くついちゃったんですよ。

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リフォームとメンテナンスのサイクルを知る

一般的に中古住宅の値段は、建物が築20年~25年を越えるとゼロになり、土地のみになると言われています。

と、言いますのも住宅の設備にはメンテナンスのサイクルがあるのです。

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出典:リフォーム時期の目安|リフォーム会社紹介ならリフォームコンタクト

これをご覧頂くと、築20年を越えるとほとんどの設備を一度リフォームしなければならないことになります。

このメンテナンスの周期表を見ると、築20年を越えてしまうと建物の価格はゼロ、というのは間違いではないのかもしれませんね。

だって、買った途端にあちこちをリフォームする必要が出てきますから。

 

中古物件の適正価格を知る

値引きのためには、中古物件の適正価格を知らなくてはなりません。

では中古物件の適正価格を知るにはどうするのが良いでしょう?

それは、リフォームにいくらかかるかを知っておくことです。
例えば、下記のリストはよくある住宅のリフォーム箇所です。

  • 床ワックス
  • 全室クロス交換
  • 畳交換
  • 給湯器交換
  • トイレ交換
  • 洗面台交換
  • キッチン交換
  • 外壁塗り替え
  • 屋根塗り替え
  • シロアリ防除処理
  • 屋根葺き替え
  • フローリング張り替え
  • 窓交換
  • 給水管交換

今もし検討中のリフォーム済み中古住宅がありましたら、このリストと照らし合わせて見て下さい。

これらのリフォーム、いくらかかるかご存知ですか?

リフォーム会社のHPなどを見たり、タウン誌の広告などで見たリフォーム費用の目安を記します。
(建物30坪・2階建てとした場合・価格の幅は設備のグレードによって決まる)

クロス交換 30万~50万
給湯器交換 20万~40万
トイレ交換 10万~15万
洗面台交換 15万~30万
キッチン交換 70万~120万
外壁塗り替え 80万~120万
屋根塗り替え 80万~100万
屋根葺き替え 100万~200万
フローリング張り替え 50万~100万
窓交換(1カ所) 15万~30万
給水管交換工事 15万~

けっこうかかりそうな気がしますよね。

きっちりとしたリフォーム費用は、リフォームの一括見積もりサイトで目安をつけておきましょう。

この中でも特に重要なのは、屋根や外壁です。
これらをきちんとメンテナンスしておかないと、雨水が入り込み柱や壁の中が腐って家の寿命を縮めます。

内装がキレイになっていても、外壁塗装がほったらかしだと、我が家のように「新築よりも逆にお金がかかる物件」を買ってしまうことになります。

http://xn--bbkaaaaa.com/myhome/chukojuutaku/gaihekitosou

だから中古住宅を買う人は、マイホーム購入費用を増やしてしまわないため、そして値引き交渉のため、リフォームのことを知っておかなればなりません。

 

さらに、このリストにあるもの以外でも、年月が経っていれば住宅の機能が低下している箇所がまだあります。

例えば断熱材、網戸、バルコニー、雨樋、外構(庭)……新築には当然に備わっていても、中古物件は全てが古い状態から住むことになります。

これら全ての箇所にかかるリフォームの金額・必要性を把握しておけば、中古住宅の相場感を養うことができるのです。

 

忘れちゃいけない、設備のグレード

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ここまでわかればもう大丈夫!……ではありません。

リフォーム費用には幅がありますが、これは広さや面積もありますが、設備のグレードがあるのです。

例えば聞いたこともないような激安メーカーのトイレと、TOTOなどのトイレだったら、同じ「トイレ交換」でもまったく値段が変わってきます。

浴室だって、乾燥機はついていますか?床は乾きやすいですか?どこのメーカーのものですか?
キッチンは、コンロ(IHもガスも)どこのメーカーのものですか?

いくら一言で「リフォーム済み」と言っても、メーカーが違えば価格も雲泥の差です。

高級車と軽自動車くらい違うんです。

ネットで調べるとか、パンフレットなどで見る、あるいは電気屋さんにも、リフォームコーナーがあったりしますから、価格相場を知っておきましょう。
リフォーム済み中古物件の内覧の際に役に立ちますよ。

 

メンテナンスサイクル+設備グレード+工事費用で、中古住宅に挑む!

例えば築10年の家でしたら、最新の設備ではなくとも、ほぼ何もしなくともあと10年くらいは使っていけるでしょう。

しかし、築20年の家でしたら、ほとんど全体に一度は手を入れる必要が出てきます。

検討中の物件に、今すぐリフォームが必要そうな箇所はありませんか?

今見ている中古物件の価格にプラスした金額が、あなたのマイホーム購入費用になります。

その物件に、あなたが出してもいい値段が見えてきそうじゃないですか?

 

これらの知識で、最大限の力で中古住宅を買える

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リフォーム費用を把握しておくことで具体的な理由を盾に、値引き交渉行えるようになります。

中古住宅には適正価格なんて存在しません。

売りたい人が、売りたい値段をつけているだけなんです。

だから「値引いて!」では、売主も簡単には値引きません。誰だって、高く売りたいのです。

でも、例えば買主であるあなたが……

「○○がリフォームされていない。メンテナンスのサイクルとしてはそろそろだし、自分たちですぐにやる費用が必要になる。そうすると○○万円は値引いてほしい」

と中古住宅の値引き交渉ができたなら、売主さんも話を聞きやすくなりますよね。

このほうが売主さんも値引きの検討をしやすいと思います。

メンテナンスのサイクル、リフォーム費用。設備のグレード。

この3点さえ把握しておけば、中古住宅でずっとずっと良い買い物ができます。

中古物件を検討されている皆様。
もしこの記事が役に立ったとお考えの方がいましたら、これほど嬉しいことはありません。

皆様が、良い住宅に巡り会えることを祈っております!

 

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